تبلیغات
وبلاگ حقوقی قاسم قدیانلو - مالكیت اتباع خارجه نسبت به اموال غیر منقول در ایران

مالكیت اتباع خارجه نسبت به اموال غیر منقول در ایران

1391/07/19  13:21

مالكیت اتباع خارجه نسبت به اموال غیر منقول در ایران

مواد اولیه قانون مدنی ایران و از جمله ماده 8 آن كه به این عبارت ( اموال غیرمنقوله كه اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملك كرده یا میكنند از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود.) راجع به اموال غیر منقوله اتباع خارجه تعیین تكلیف نموده تقریباً ترجمه ای ازمواد اولیه قانون مدنی فرانسه است و لذا برای توجنه و تفسیر ماده مزبور به سابقه تاریخی آن در حقق مدنی فرانسه مراجعه می نمائیم . در حقوق قدیم همینكه فردی از موطن خود خارج و به كشوری بیگانه عدم می نهاد از بسیاری از حقوق مدنی و حتی بعضی از حقوق طبیعی محروم میگرید و این امر شاید بیشتر معلول این علت بود كه چون در ازمنة قدیم اغلب ممالك و بخصوص كشورههای مجاور با یكدیگر در مخاصمه و كشمكش و احیاناً در حالت جنگ به سر میبرند اتباع كشور بیگانه را دشمن خود پنداشته و با سوء ظن و بدگمانی بوی نظر میكردند. در حقوق قدیم فرانسه بیگانه را می نامیدند و این كلمه از اولخر قرن نهم میلادی اصطلاح شده و در نظر بعضی از مؤلفین از نظر لغوی به معنای میباشد و گوسفندی را میگویند كه از گلةخود دور مانده و رمه و صاحب خود را گم كرده است و بعضی دیگر اضهار نظر میكنند كه كلمه مزبور مشتق از است و الی بی ناتوس نامی بوده است كه به اهالی اكس داده میشده و كم كم به مرور زمان برای هر خارجی اصطلاح شده است در حقوق قدیم فرانسه دو نوع بیگانه وجود داشت.

1-وقتی كه فرد فرانسوی از قلمرو سنیوری كه تحت سلطه او بود خارج میشد و به قلمرو سنیور دیگر وارد میگردید ونوع دوم بیگانگان امپراطوری بودند. با گذشتن قرن چهارهم نوع اول اوبن منسوخ گردید و اساساً ایالات مختلف فرانسه متحد شدند و اختلافات داخلی آنها از بین رفت و در قرن شانزدهم دیگر فقط بیگانگان امپراطوری وجو داشتند وبه افراد بیگانه در داخل امپراطوری فرانسه اوبن گفته میشد و معنی آن این بود كه اتباع خارج اهلیت ازدواج با فرانسویان را نداشتند و از حق ارث هم محروم بودند و هر گاه یك خارجی در فرانسه فوت میشد تركه او تحت عنوان به پادشاه میرسید- به طوریكه در حقوق فرانسه قبل از انقلاب میگفتند كه خارجی در حیات خود آزاد است ولی هنگام مرگ برده است. بحث و تحقیق بیشتر در سیر تاریخی و تحولاتی كه حقوق فرانسه در این مرود پیدا كرده از موضوع بحث ما خارج است ولی به طور كلی پس از انقلاب كبیر فرانسه محدودیت های فراوان اتباع خارجه از بین رفته و به موجب ماده 11 قانون مدنی فرانسه اتباع خارجه از كلیه حعوع مدنی كه دركشور آنها برای اتباع فرانسه شناخته شده است بهرمند می گردند. فلسفه وضع ماده فوق این است كه با پیشرفتهای اجتماعات و تمدن بشر و توسعه روز افزون مبادلات و ارتباطات بین المملی و احتیاج دائم التزاید ملل به یكدیگر اتباع خارجه در هر مملكت بایستی لا اقل از بیشتر حقوق خصوصی كه برای اتباع داخله شناخته شده است بهرمند گردند- باید اتباع خارجه آزادی رفت و آمد حق معامله و داد ستد و حق اشتغال به تجارت و ازدواج و طلاق و تملك اموال اعم ازمنقول یا غیر منقول را داشته باشند با امكان فعالیت و ادامه حیات در اجتماع بیگانه برای آنها وجود پیدا كند. بطوریكه امروز در اغلب ممالك حتی حق تملك اموال غیر منقول برای خارجیان شناخته شده و ممالكی كه این حق را برای اتباع بیگانه نشناخته اند در اقلیتند. با این همه نمیتوان گفت كه اعطای این حق به بیگانگان بر مبنای حقوق عمومی است بلكه مبنا و اساس آن قراردادهای بین دول است. هر كشور با توجه به اوضاع و احوال و مقتضیات و مصالح وخط مشی سیاسی خود در این زمینه مقرراتی تشریع مینماید. ممالكی كه مهاجر پذیرهستند ناگزیر دامنه حقوقی كه به اتباع خارجه میدهند وسیع تر از كشورهائی است كه به لحاظ موقعیت و ملاحظات به خصوص مهاجر نمی پذیرند زیرا برای جلب و تشویق اشخاص به مهاجرت قهراً باید تسهیلاتی قائل گردید. كشورها را میتوان از این حیث به سه دسته تقسیم كرد.

2-دسته اول ممالكی كه بدون قید و شرط حق تمتع حقوق را برای بیگانگان می شناسند مثل ممالك امریكا و انگلستان.

3-دسته دوم كشورهائی هستند كه به شرط معامله متقابله سیاسی به وجب قرار داد این حقوق را برای بیگانه شناخته اند.

4-دسته سوم ممالكی هستند كه این حقوق را قانوناً به آندسته از اتباع خارجهمیدهند كه درعمل یا به موجب قانون، كشورهای متبوعه آنها آن حقوق را برای بیگانه شناخته اند. این سیستم از جهت اینكه احتیاج به انعقاد قرارداد دیپلماتیك ندارد دسهلتر است و ضمناً موجب بر قراری تعادل بین كشوری كه سیستم را قبول نموده باسایر كشورها میشود.

5-دسته چهارم ممالكی هستند كه به طور كلی اتباع خارجه را متمتع از هر حقی میدانند مگر حقوقی كه به موجب قانون از اتبع خارجةسلب شده یا اختصاص به اتباع داخله دارد. محدودیت نسبت به مالكیت اموال غیر منقول برای اتباع خارجه در اطریش به موجب قانون چهارم ژوئیه 1924 و در رومانی به موجب ماده 7 قانون اساسی 1879 و در سوئد به موجب قانون 30 مه 1916 و در تركیه قانون 18 ژوئیه 1867 و در مكزیك به موجب قانون اول فوریه 1851 و در لهستان به موجب قانون 24 مارس 1920 بر قرار شده در آلمان و بعضی ازكشورهای فدرال خارجیان از این حق محروم هستند درحالی كه در ژاپن خارجیان میتواند اموال غیر منقول را تملك نمایند. فلسفه اینكه دولتها به خصوص در تمالك اموال غیر منقول رعایت احتیاط بیشتری را نسبت به بیگانگان لازم دانسته اند این است كه اعطای بدون قید و شرط و حد این حق ممكن است متضمن خساراتی برای كشور باشد و منجر به مداخله یك دولت خارجی در كشوریكه این حق را به اتباع خارجه داده است بشود. ماده 8 قانون مدنی ایران میگوید : (( اموال غیر منقول كه اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملك كرده یا میكننداز هر جهت تابع قوانین ایران است.)) ماده مزبور كه ترجمه كاملی از بند 2 ماده سوم قانون مدنی فرانسه است شامل دو قسمت اساسی است . اول این كه مبنای حق تملك اموال غیر منقول برای بیگانگان قرار داد و عهدنامه است. ثانیاً اینكه این اموال از ثر جهت تابع قوانین ایران است و ما این دو قسمت را در دو بحث مورد مطالعه قرار میدهیم.

بحث اول

مبنای حق تملك اموال غیر منقول برای بیگانگان معاهدات است . قانون مدنی ایران در مورد اعطای حق تملك اموال غیر منقول به بیگانگان سیستم دوم را پذیرفته است. فلسفه اتخاذ این نظر و محدو نمودن مالكیت بیگانگان نسبت به امولا غیر منقول این است كه قبل از الغاء كاپیتولاسیون و به لحاظ ضعف حكومت مركزی اتباع بیگانه موفق به تملك و تحصیل اموال غیر منقوله و املاك مزروعی فراوان شده بودند و این مسئله بیشتر سبب تضعیف حكومت مركزی میگردید. تا اینه بعد از الغاء كاپیتولاسیون در ایران قانونی را جع به اموال غیر منقول اتباع خارجی در شانزدهم خرداد 1310 طی دوازده ماده و یك تبصره از تصویب مجلس گذشت و به موجب آن اتباع خارجه مكلف به فروش املاك مزروعی خود شدند و بر طبق ماده 8 قانون مدنی حق تملك اتباع خارجه موكول به وجود عهدنامه و قراردادگردید و بنابر این طبق ماده مزبور اتباع خارجه جز از طریق تجویز عهدنامه به اتباع آنها اجازه تملك اموال غیر منقوله در ایران ندارند. اما كشورهائی كه به موجب قراارداد و عهدنامه به اتباع آنها اجازه تملك امولا غیر منقوله در ایران داده شده : به موجب ماه چهارم عهدنامه مودت و قرارداد تجارت بین ایران و لهستان مصوب هشتم خرداد 307 با این عبارت: (( … راحق به اموال غیر منقوله اتباع هر یك از طرفین معظمین متعاهدین حق دارند با اطاعت از قوانین و نظامات مملكتی خانه هائی كه برای سكونت خود و همچنین محلها و مغازه هائی كه برای تجارت و صنعت خود لازم دارند اجاره نموده یا به مالكیت مطلق استهلاك نمایند.)) (( … با رعایت مقررات و قوانین و نظامات را جع به تحصیل اموال غیر منقوله شرط میشود كه چنانچه یكی از طرفین معظمین متعاهدین با اتباع سایر دول اجازه تحصیل یا اجاره املاك زراعتی در خاك طرف متعاهد دیگر به وجب مقررات قانونی بدهد اجازه مزبور بخودی خود به اتباع طرف متعاهد مزبور نیز تعلق خواهد گرفت.)) و نیز به موجب ماده 2 قرارداد موقتی منعقده بین دولتین ایران و فرانسه مصوب 16 دیماه 307 چنین مقرر شده : (( راجع به امولا غیر منقوله و حقوق مربوطه به آن موافقت حاصل است كه اتباع فرانسه در خاك ایران مجاز نیستند غیر از آنچه برای سكونت و كست و صنعت آنها لازم است تحصیل یا اشغال یا تصرف نمایند.))

قسمت اخیر ماده دوم قرارداد موقتی منعقده بین دولتین ایران و بلژیك چنین مقرر میدارد : (( راجع به اموال غیر منقوله و حقوق مربوطه به آن موافقت حاصل است كه اتباع بلژیك ولو كزامبورك در خاك ایران فقط مجاز هستند اموال غیر منقول كه برای سكونت و تجارت و صنعت آنها لازم باشد تحصیل یا اشغال و یا تصرف نمایند.)) ماده ششم قرارداد اقامت و قرارداد تجارتی و گمركی و بحر پیمایی منعقده بین ایران و آلمان بصوب 27 فروردین 1308 مقرر میدارد : (( راجع به حقوق و اموال غیر منقوله به اتباع هر یك ازطرف متعاهدین درخاك طرف متعاهد دیگر در هر حال معامله اتباع دولت كامله الوداد میشود و با انعقاد قرارداد مخصوصی موافقت حاصل است كه اتباع آلمان در خاك ایران مجاز نیستنداموال غیر منقوله غیر از آنچه برای سكونت و شغل و یا صنعت آنها لازم است تحصیل یا تصرف یا تملك نمایند.)) ماده 5 عهد نامه مودت و اقامت منعقده بین دولتین ایران و مصر مصوب 5 خرداد

1308 مقرر میدارد: (( … اتباع هر یك از دولتین حق خواهد داشت با رعایت قوانین و نظامات مملكت متوقف فیها بهمان شرایطی كه برای دولت كامله الوداد معمول است اموال منقول یا غیر منقول خریداری و تملك و تصرف نمایند ….)) ماده 2 عهد نامه اقامت و تجارت و بحر پیمائی منعقده بین ایران و سوئد مصوب ششم تیر ماه 1308 به این شرح است : (( … اتباع هر یك از دولتین متعاهدین حق دارند در خاك طرف دیگر به همان شرایطی كه برای اتباع دول كامله الوداد مقرراست اموال منقول و غیر منقول تحصیل و تصرف نموده و به وسیله فروش و هدیه یا نقل و انتقال یا از طریق ازدواج و ارثیه و ما ترك و یا به وسائل دیگری در آنها تصرف مالكانه بنمایند، به علاوه مشارالیهم آزادند اموالی كه به طریق مذكوره در مقدمه این ماده بدست آورده اند از مملكت خارج نمایند … )) ماده 7 قرارداد اقامت بین دولتین ایران و بلژیك مصوب 6 تیرماه 1309 با این شرح است : (( اتباع هر یك از طرفین متعاهدین حق خواهد داشت با متابعت از قوانین و نظامات جاریه در خاك طرف متعاهد دیگر هر قسم حقوق و اموال منقول یا غیر منقول كه تحصیل و فروش و انتقال و یا تصرف آن برای اتباع مملكت ثالثی به موجب قوانین و نظامات مملكت متوقف فیها مجاز یا در آتیه مجاز خواهد بود تحصیل و تصرف نموده و یا به معرض فروش و انتقال در آورند.)) و در آخر ماده 6 قرارداد اقامت بین دولت شاهنشاهی ایران و جمهوری چكوسلواكی

پیش بین میكند. (( … راجع به اموال و حقوق غیر منقول با اتباع هر یك از طرفین متعاهدین در خاك طرف متعاهد دیگر در هر حال معامله اتباع دولت كامله الوداد مجری خواهد شد.)) بر طبق مواد فوق الاشعار از عهد نامه های مذكور دولت ایران به موجب عهد نامه به اتباع بعضی از ممالك اجازه تملك اموال غیر منقول در ایران داده شده و واضح است اتباع بیگانه ایكه دولت ایران باكشور متبوع آنها چنین قراردادی نداشته باشد اجازة تملك اموال غیر منقول را در ایران ندارند. نكته قابل توجهی كه از مراجعه به قراردادهای مزبور به چشم میخورد اینكه دولت ایران به اتباع كشورهای بیگانه ای هم كه اجازه تملك اموال غیر منقول داده این

اجازه شامل املاك مزروعی نبوده و فقط منحصر به مسكن و محل كسب و از این قبیل است و لذا اتباع این كشورها هم به طور نامحدود حق تملك اموال غیر منقول را ندارند.

بحث دوم

اموال غیر منقولیكه اتباع بیگانه بر طبق عهود تملك كرده میكند تابع قوانین ایران است. حكومت قانون ایران نسبت به مایملك غیر منقول اتباع بیگانه در ایران متخذ از قاعدةقدیمی حقوق روم است به موجب آن امولا غیر منقول تابع مقررات محل وقوع خود هستند. همچنان كه قبلا هم تذكر دادیم ماده 8 قانون مدنی ایران ترجمه از بند دوم از ماده سوم قانون مدنی فرانسه میباشد كه متن آن چنین است:این مسئله از موضوعاتی اس ه در تمام ممالك مورد قبول واقع شده زیرا قبول اینكه اموال واقع در محلی تابع مقرراتی غیر از قوانین محل مزبور باشند متضمن مشكلات فراوان است . به علاوه این اصل ناشی از اصل سرزمینی بودن قوانین است قوانین هر مملكت با توجه به اوضاع و احوال و موقعیت و خصوصیات قومی و نژادی و آداب و سنن ملی و مذهبی همان مملكت وضع و تشریع میشوند بنابراین اصولا بایستی نسبت به كلیه اموال و اشخاص واقع در قلمرو خود حكومت و نفوذ داشته باشند و اموال غیر منقول هر گاه تابع مقرراتی غیر از مملكتی كه در آن واقع هستند باشند، ناراحتی و تعارض قوانین و عدم اعتماد به وجود می آید. اگر دو مال غیرمنقول كه در ایران واقع هستند یكی به لحاظ آنكه مالك آن عراقی است تابع قانون قراق و دیگری به اعتبار اینكه ملاك آن از تبعه هندوستان است تابع مقررات هند باشد از نظر فنی و قانونی اشكالات زیادی دارد كه از جمله افراد بایستی مقررات كلیه ممالك را در این خصوص بدانند به علاوه ثبت امولا غیر منقول واقع در یك مملكت نیز جز اینكه تابع یك قانون باشد عملی نیست. مضافاً هر گاه اموال غیر منقول واقع در كشوری به اعتبار مالك آن تابع مقررات كشور دیگر باشد در موقع نقل و انتقال و خرید و فروش و رهن اینگونه اموال اشكالات گوناگونی بوجود می آید و سبب به هم خودگی زندگی قضائی جامعه میگردد. قوانین دارای دو صفت دوام و شمول هستند بدین معنی كه هر قانون مادام كه نسخ نشده علی الدوام شامل كلیه اشخاص و اموال واقع در قلمرو خود میباشد. و بنابر این اموال غیر منقول واقع در هر مملكت هم تابع قوانین آن مملكت است و به موجب اصل شخصی بودن قوانین هر ایرانی علی الاصول تابع قوانین ایران است مگر در موارد استثنائی كه از جمله موارد استثنائی اصطكاك این نظریه با نظم عمومی است و چون قوانین مربوط به اموال غیر منقوله از قوانی مربوط به نظم عمومی هستند لذا اموال غیر منقول از شمول قاعده شخصی بودن قوانین خارج و تابع مقررات محل وجود خود میباشد.نتیجه دو اصل مذكور این است كه اموال غیرمنقول تابع و مشمول مقررات محل و خود هستند. حال باید حد شمول این قاعده را مشخص نموده و مواردی راكه نمیتوان به این قاعد، استناد نمود بررسی نمائیم ، شمول این قاعده بر موارد زیر است .

1-كلیه وجوه ارادی تملك اموال غیرمنقول از قبیل خرید و فروش و رهن و اجاره و

هبه .

2- وجوه قانونی تملك اموال غیر منقول از قبیل مرور زمان و تملك ناشی از تصرف ممتد.

3- حقوق عینی و حق رجحان و رهن و حق ارتفاق وسایر حقوق عینی . بدین معنی كه چگونگی ایجاد و سقوط این گونه حقوق اصولا و به طور كلی تابع مقررات و قوانین محل وقوع مال است. ماده 966 قانون مدنی ایران در این باره چنین مقررمیدارد: (( تصرف و مالكیت و سایر حقوق بر اشیاء منقول یا غیرمنقول تابع قانون مملكتی خواهد بود كه آن اشیاء در آنجا واقع میباشد. معذالك حمل و نقل شدن شیئی منقول از مملكتی بمملكت دیگر نمیتواند به حقوقی كه ممكن است اشخاص مطابق قانون محل وقوع اولی شزئی نسبت به آن تحصیل كرده باشند خللی وارد آورد.)) كه قسمت اول ماده مذكور به تبعیت از اصول فوق تنظیم شده و قسمت دوم آن مربوط به احترام بین المللی حقوق مكتسبه است. در سایر موارد این قاعده قالب اعمال و اجرا نیست مثلا رد مورد یك معامله مربوط به مال غیرمنقول اهلیت طرفین معامله هیچگاه تابع قانون محل وقوع مال نمیتواند باشد بلكه اهلیت هر كس تابع مقررات ممبكت متبوع اوست و این معنی در ماده 962 قانون مدنی ایران به این شرح (( تشخیص اهلیت هر كس برای معامله كردن بر حسب قانون دولت متبوع او خواهد بود … )) تصریح شده است. ولی ماده مذكور در موردیكه تبعه خارجه در ایران عمل حقوقی انجام دهد كه به موجب قوانین ملی خود واجد اهلیت برای انجام عمل حقوقی مذكور نباشد اما بر حسب قوانین ایران واجد اهلیت باشد او را واجد اهلیت شناخته و این استثنائی است بر اصل مزبور. همچنین شكل عقود مربوط به اموال غیر منقول تابع مقررات محل وقوع عقد و نه مقررات محل وقوع مال است ( ماده 968 قانون مدنی ایران ) و همچنین مقررات شكلی اسناد نیز تابع قواین محل تنظیم سند است لیكن به موجب ماده 2138 قانون مدنی فرانسه استثنائی به این اصل وارد شده زیرا بر طبق ماده مزبور : (( عقد رهن نسبت به اموال غیر منقول وقتی صحیح است كه در دفتر اسناد رسمی فرانسه واقع و به ثبت رسیده باشد مگر در مواردیكه عهدنامه خلاف این ترتیب را تصریح كرده باشد.)) بنابراین اگر عقد رهنی نسبت به مال غیر منقول واقع در فرانسه در كشوری بیگانه واقع گردد و بی دولت فرانسه و كشور مزبور قراردادی كه انجام چنین عمل حقوقی را تجویز كند وجود نداشته باشد چنین عقد رهین بر حسب ماده مذكور در قانون مدنی فرانسه محكوم به بطلان است. بین كشور فرانسه و ایتالیا به موجب قرارداد 1760 و بین كشورهای فرانسه و بلژیك بر طبق قرارداد 8 ژوئیه 1899 توافق شده است كه عقد رهن واقع در بلژیك و ایتالیا در صورتی كه بر طبق مقررات ایتالیا و بلژیك تحقق یافته باشد و مربوط به مال غیر منقول واقع در فرانسه باشد معتبراست. سوای موارد فوق كه مجالی برای اعمال قانون محل وقوع مال نیست مورد نادر دیگری هم قابل تصور اس و آن موردی است كه در یك كشور كه فی المثل مقرراتی وجود نداشته باشد چگونه میتوان اموال غیر منقول را تابع مقرراتی كه وجود ندارد قرارداد و نمونه این مورد شاید در اجتماعات عقب افتاده پیش بیاید.

حسین نجفی

پی نوشت :

مجله حقوقی وزارت دادگستری


نوشته شده توسط: قاسم قدیانلو | آخرین ویرایش:- | نظرات ()


تهران گاندی شمالی خیابان صانعی پلاک 19 طبقه اول واحد 4 تلفن 88786355 - 8 و 88876117 // setTimeout(function () { // GetMihanBlogShowAds(); // }, 1000);